Do końca 2025 roku łączna powierzchnia nowoczesnych magazynów w Polsce może nawet nieznacznie go przekroczyć 37 mln m kw. Przy założeniu, że w najbliższych dwóch latach rynek będzie się rozwijał w tempie ok. 7-7,5% rocznie, jego zasoby mogą zwiększyć się do ponad 40 mln m kw. już w 2027 roku – szacuje dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych, Newmark Polska Jakub Kurek.
Czynniki zwiększające popyt
Zakończenie wojny na Ukrainie będzie to przełomowe wydarzenie również dla rynku magazynowego w Polsce. Eksperci JLL wskazują, że beneficjentem pokoju będą południowowschodnie, przygraniczne rejony kraju, gdzie skoncentruje się aktywność deweloperów. Jeśli materiały związane z odbudową Ukrainy będą transportowane drogą morską (a część z pewnością będzie), dodatkowo na znaczeniu mogą nabrać rynki przyportowe, jak Gdańsk i Szczecin.
Czytaj więcej
Branża kolejowa uważa że prywatny przewoźnik RegioJet dewastuje rynek przewozów kolejowych. Prawo nie jest dostosowane do zmieniającej się rzeczywi...
Drugim czynnikiem powodującym wzrost popytu na magazyny jest chińska motoryzacja. Chińscy producenci aut elektrycznych już dziś myślą o relokacji fabryk do Europy, aby unikać unijnych ceł. Skorzystać mogą na tym rejony na zachodzie i południu Polski, a zwłaszcza województwo Lubuskie i Śląskie, od dawna kojarzone z przemysłem samochodowym.
Wreszcie trzeci czynnik to chińskie e-commerce, które wlewa się do Europy coraz szerszym strumieniem i buduje własne struktury operacyjne. Shein od końca 2023 roku wynajął w okolicy Wrocławia sumie w ponad 700 000 m kw. Poprawiło to wyniki popytu i pokazało, że jest miejsce dla nowych graczy w e-handlu. – Obok modeli masowej dystrybucji rozwijają się wyspecjalizowane centra fulfillment, obsługujące krótkie serie, wysoką rotację, omnichannel lub specyficzne wymagania branżowe. Logistyka przestaje pełnić wyłącznie funkcję operacyjną, a coraz częściej staje się integralnym elementem strategii konkurencyjnej firm e-commerce – podkreśla Senior Director, Industrial Agency, JLL Paulina Dziubińska.
Solidny popyt w 2025 roku
Raport Frank Knight podlicza, że aktywność najemców rośnie drugi rok z rzędu, w trzech pierwszych kwartałach 2025 wynajęto niemal 4,5 mln m², czyli 20% więcej niż w tym samym okresie poprzedniego roku. W samym trzecim kwartale wynajęto 1,6 mln m², czyli o 42% niż w III kw. 2024. W dalszym ciągu jednak aktywność najemców skupia się na renegocjacjach umów najmu; w okresie I-III kw. 2025 stanowiły one 47% całkowitego wolumenu, podczas gdy nowe umowy 44%.
Czytaj więcej
Notowane już od kilku kwartałów podwyżki cen frachtów nie wyhamują. Droższe myto i koszty pracy zmuszą do zmian cen.
Całkowity popyt brutto na powierzchnie magazynowe w 2025 roku wyniesie około 6 mln m kw., co będzie wynikiem zbliżonym do rekordowych lat 2021-22 i o około 10% większym, niż 5-letnia średnia, porównują eksperci JLL. Odwróciła się natomiast struktura - tak dobry rezultat jest efektem bardzo licznych odnowień umów (wliczają się w to także transakcje typu sale & leaseback), które odpowiadają za mniej więcej połowę całego popytu brutto. Dla porównania, w 2021 odnowienia stanowiły zaledwie 22% transakcji, a w 2022 roku 32%. – Z jednej strony mamy nowych graczy, którzy wchodzą na polski rynek, z drugiej - obecnych najemców rozwijających swoje operacje. To daje nam stabilny popyt na nowe powierzchnie. Zakładamy także kontynuację uwalniania przez firmy kapitału z nieruchomości poprzez ich sprzedaż i najem zwrotny, czyli tak zwany sale & leaseback – komentuje Head of Industrial Agency, JLL Tomasz Mika.
Rosną nowe magazyny
Pomimo większej ostrożności deweloperów aktywność budowlana pozostaje na stabilnym poziomie. W ostatniej dekadzie kwartalne wielkość powierzchni magazynowo-przemysłowej w budowie sięgała 1,5-1,8 mln mkw., a według prognoz dotychczasowa dynamika wzrostu utrzyma się również w 2026 roku, przekładając się na ok. 2 mln m kw. nowej podaży. To ponad dwukrotnie mniej niż w rekordowym roku 2022, w którym na rynek trafiło 4,4 mln m kw., ale wciąż stanowi solidny i zdrowy poziom, dostosowany do obecnych realiów popytowych oraz kosztowych.
W całym 2025 roku nowa podaż wyniesie nieco ponad 2 miliony m kw., czyli o 40% mniej niż 5-letnia średnia i aż 60% mniej, niż rekordowy 2022 rok, podkreślają eksperci JLL.
Czytaj więcej
Chińskie platformy sprzedaży internetowej wchodzą do Europy z własną logistyką i stają się groźnym konkurentem dla polskich firm logistycznych.
Stan ten można tłumaczyć reakcją branży na stabilizację dynamiki nowego popytu i potrzebą wchłonięcia stosunkowo dużego wolumenu powierzchni budowanej spekulacyjnie (być może trochę przeszacowanej), dostarczonej w latach 2022 i 2023 (odpowiednio 4,5 i 4 miliony m kw.). – Nie spodziewamy się powrotu boomu deweloperskiego, ale w najbardziej prawdopodobnym scenariuszu skala nowej podaży będzie stopniowo rosła w 2026 roku – przewiduje Senior Director, Industrial Agency, JLL Mateusz Iłowiecki.
Zaznacza, że w wielu lokalizacjach widoczna jest bardzo ograniczona dostępność gotowych, dużych modułów, szczególnie w przedziałach 20–30 tys. m kw. i większych, co skłania firmy do rozważania projektów typu Built-to-Suit. – Z perspektywy rozmów z najemcami widać przy tym wyraźną zmianę oczekiwań - ESG przestało być opcją i stało się standardem, a coraz częściej już na wczesnym etapie pojawiają się pytania o przygotowanie obiektów pod automatyzację i systemy robotyczne. To właśnie połączenie rosnących wymagań jakościowych i ograniczonej dostępności gotowych powierzchni naturalnie napędza zainteresowanie projektami BTS – wyjaśnia Iłowiecki.
Topnieją pustostany
Bazowe stawki czynszów pozostają stabilne, z lekką tendencją wzrostową dla nowych i planowanych inwestycji. Dla obiektów typu big-box wahają się od 3,6 do 6,0 EUR/mkw. miesięcznie. Stawki efektywne uwzględniające zachęty od deweloperów są nawet o 20% niższe w zależności od poziomu pustostanów, długości umowy najmu i wielkości modułu, zastrzegają eksperci Axi Immo.
Czytaj więcej
Importerzy samochodów ciężarowych zanotują dobry rok, choć kondycja branży transportu drogowego jest delikatna i firmy częściej niż w poprzednich l...
Średni odsetek pustostanów w całej Polsce utrzyma się poniżej 8%, a nawet zbliży się do 7%. – Oznacza to około 3 mln m kw. wolnej powierzchni - wolumen, który konsekwentnie topnieje. Podczas gdy od kilku lat popyt netto utrzymuje się na poziomie zbliżonym do 3 mln m kw. rocznie, deweloperzy dostarczają dziś 2 mln m kw. nowej powierzchni. Oznacza to potencjalną lukę podażową wielkości nawet miliona m kw. w skali roku. Ponieważ spadek wskaźnika pustostanów poniżej 5% jest mało prawdopodobny (istnieją po prostu powierzchnie w praktyce „niewynajmowalne", małe, podzielone moduły, porozrzucane po całej Polsce), to przy utrzymaniu się aktualnej dynamiki rynku, już za rok mielibyśmy do czynienia z niedoborami powierzchni magazynowych. A To z pewnością oznaczałoby rynek dewelopera i wzrost stawek najmu – ostrzega Director, Research & Consultancy JLL Maciej Kotowski.
